Что считается незаконной перепланировкой
Любые изменения в квартире без согласования, если они изменяют конфигурацию помещений, считаются незаконной перепланировкой.
К ним относятся:
- разборка или перенос стен и перегородок;
- объединение комнат или санузлов;
- перенос кухни в жилую зону;
- устройство проёмов в несущих стенах;
- изменение инженерных сетей без проекта.
Факт незаконной перепланировки выявляется при:
- продаже квартиры (БТИ обнаруживает несоответствие плану),
- жалобах соседей,
- проверках управляющей компании или инспекции.
Основные последствия
- Штраф.
- для граждан — от 2 000 до 2 500 ₽ (ст. 7.21 КоАП РФ);
- для юрлиц — до 350 000 ₽.
- Предписание устранить нарушение или узаконить изменения.
- Проблемы с регистрацией права собственности, ипотекой, продажей.
- В крайних случаях — судебное решение о продаже квартиры с торгов (если владелец игнорирует предписание).
Как узаконить перепланировку задним числом
Если изменения уже выполнены — есть возможность их легализовать.
Шаг 1. Заказать техническое обследование
Инженеры фиксируют фактическое состояние квартиры, делают замеры, фотофиксацию, проверяют несущие конструкции.
Шаг 2. Разработать проект «по факту»
Проектировщик создаёт документацию, отражающую текущее состояние квартиры после перепланировки, с указанием всех изменений.
Шаг 3. Получить техническое заключение
Организация с допуском СРО подтверждает, что изменения безопасны и не нарушают конструктив здания.
Шаг 4. Подать документы в Мосжилинспекцию
Пакет: заявление, проект, техзаключение, поэтажный план, правоустанавливающие документы.
Шаг 5. Пройти проверку и получить акт
Инспектор осматривает квартиру. Если всё соответствует требованиям, выдается акт о завершённой перепланировке, и объект становится законным.
Когда узаконить невозможно
- если перепланировка затронула несущие конструкции без возможности усиления;
- если изменены вентиляционные шахты, стояки, дымоходы;
- если нарушены пожарные или санитарные нормы;
- если санузел перенесён над жилыми комнатами соседей.
В таких случаях перепланировку придётся восстановить в исходный вид.
Сроки и стоимость узаконивания
- Техническое обследование — 3–5 дней.
- Проект и заключение — 10–15 дней.
- Согласование и акт — до 20 рабочих дней.
Итого: около месяца при корректных документах.
Стоимость работ «под ключ» — от 35 000 ₽.
Как избежать проблем
- Всегда оформляйте разрешение до начала работ.
- Храните акт о завершённой перепланировке — это доказательство законности.
- При покупке квартиры сверяйте план БТИ с фактической планировкой.
- При малейших сомнениях консультируйтесь с инженером-проектировщиком.
Итог
Незаконная перепланировка — не приговор.
Если изменения не угрожают конструктиву, их можно узаконить через обследование и проект. Главное — не затягивать: чем раньше начать процедуру, тем проще и дешевле будет легализация.